面臨萬(wàn)物互聯(lián)、大數(shù)據(jù)智能應(yīng)用、共享經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)升級(jí)等時(shí)代命題，商辦地產(chǎn)已然進(jìn)入了轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的關(guān)鍵期。“存量時(shí)代”下，房企如何應(yīng)對(duì)政策調(diào)整與市場(chǎng)急劇變化？ 共享辦公趨勢(shì)成風(fēng)之下，又將如何打造自身的獨(dú)特“IP”？AI時(shí)代來(lái)臨之際，何種寫字樓產(chǎn)品才能獲得客戶青睞？
擁有豐富商辦運(yùn)營(yíng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的華潤(rùn)置地，一直堅(jiān)信一線寫字樓市場(chǎng)有美好的“春天”。憑借對(duì)市場(chǎng)的敏銳嗅覺，華潤(rùn)置地以舊改項(xiàng)目、共享辦公、輕資產(chǎn)輸出等多種業(yè)態(tài)重裝出擊，全面升級(jí)北京寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)格局，應(yīng)對(duì)行業(yè)之變。日前，鳳凰房產(chǎn)專訪了華潤(rùn)置地北京公司寫字樓招商管理總監(jiān)孫曉文，聽他講述寫字樓市場(chǎng)的行業(yè)之變及華潤(rùn)寫字樓的轉(zhuǎn)型思路。
產(chǎn)品及區(qū)域多元化趨勢(shì)明顯 2018年北京寫字樓市場(chǎng)成交或平穩(wěn)
鳳凰房產(chǎn)：您覺得2017年的北京商辦市場(chǎng)，尤其是寫字樓租賃市場(chǎng)有何特點(diǎn)？
孫曉文：首先，從成交來(lái)看，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢(shì)。甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品同質(zhì)化日趨明顯，甲乙級(jí)硬件差距縮短。
其次, 產(chǎn)品多元化趨勢(shì)明顯,運(yùn)營(yíng)商、開發(fā)商的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。以前的寫字樓只是正統(tǒng)的格子間，現(xiàn)在市場(chǎng)開始涌現(xiàn)像共享辦公、酒店改辦公樓、商場(chǎng)改辦公樓等全新業(yè)態(tài)形式，新的產(chǎn)品也隨之帶來(lái)了升級(jí)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)和客戶體驗(yàn)，辦公場(chǎng)景整體升級(jí)時(shí)代來(lái)臨。
第三，市場(chǎng)區(qū)域的多元化。以前北京寫字樓主要集中在東部的國(guó)貿(mào)到燕莎一線、西部的金融街區(qū)域和西北部的中關(guān)村一線。隨著阿里巴巴等科技企業(yè)的入駐，望京成為新興的區(qū)域，軌交紅利越發(fā)凸顯。如今，亞奧區(qū)域，麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)科技園、通州區(qū)域也開始躍躍欲試。另外，由于區(qū)域內(nèi)有優(yōu)惠政策，部分對(duì)租金敏感度比較高的客戶開始青睞亦莊、石景山等全新區(qū)域。
鳳凰房產(chǎn)：很多專家說(shuō)，2018年是樓市小年，您覺得2018年的寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)何種趨勢(shì)？
孫曉文：我對(duì)未來(lái)寫字樓市場(chǎng)還是很樂觀的，我認(rèn)為需求會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，成交也會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢(shì)。
多盤聯(lián)動(dòng)聚合產(chǎn)業(yè)資源 四方面為企業(yè)賦能助力
鳳凰房產(chǎn)：在剛剛結(jié)束不久的2017年，貴司在寫字樓市場(chǎng)上有何突破？
孫曉文：2017年，北京華潤(rùn)置地寫字樓在線上運(yùn)營(yíng)和線下產(chǎn)品升級(jí)等方面全面發(fā)力，業(yè)務(wù)版圖實(shí)現(xiàn)了整體規(guī)劃的升級(jí)擴(kuò)大，除了在營(yíng)的三個(gè)寫字樓項(xiàng)目，更規(guī)劃了10個(gè)在建項(xiàng)目，且遍布各個(gè)區(qū)域核心商圈和重點(diǎn)新興商圈。此外，2017年華潤(rùn)置地共計(jì)收購(gòu)64宗地塊，助力新項(xiàng)目揚(yáng)帆起航。
2017年華潤(rùn)有三個(gè)成熟項(xiàng)目分布在北京重點(diǎn)成熟商圈區(qū)域，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面一直處于區(qū)域內(nèi)的龍頭地位。另外，2017年，在寫字樓方面，華潤(rùn)置地北京公司植入了全新的智慧運(yùn)營(yíng)理念，首次推出智慧云辦公APP--CR Union，旨在為客戶提供資源在云端互聯(lián)的平臺(tái)，配合云端工具，將為租戶提供更加人性化、智能化的服務(wù)體驗(yàn)。
鳳凰房產(chǎn)：能否透露一下2018年及未來(lái)華潤(rùn)置地北京公司在寫字樓方面的規(guī)劃及布局？
孫曉文：2018年，北京公司將從行業(yè)橫向規(guī)模和行業(yè)縱向深度兩個(gè)維度入手升級(jí)寫字樓格局。
一方面加大在北京版圖上的落子力度，增加更多實(shí)體項(xiàng)目，形成網(wǎng)絡(luò)化布局，另一方面深化智慧運(yùn)營(yíng)、共享辦公、物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)等深度課題，實(shí)現(xiàn)品牌全面升級(jí)。預(yù)計(jì)到2020年，寫字樓運(yùn)營(yíng)總面積計(jì)劃累計(jì)超過200萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)物理空間的網(wǎng)絡(luò)覆蓋。
2018年，華潤(rùn)置地在北京的入市新產(chǎn)品計(jì)劃為“多盤聯(lián)動(dòng)”，其中兩個(gè)特色代表產(chǎn)品為：華潤(rùn)首個(gè)共享辦公空間--CR Union·西堤紅山，“智慧產(chǎn)業(yè)雙標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園”--華潤(rùn)·東長(zhǎng)安。
另一方面，在服務(wù)深度上，華潤(rùn)也將通過理念升級(jí)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)全新的產(chǎn)品體系和服務(wù)。華潤(rùn)置地寫字樓絕不僅僅提供單純的空間，同時(shí)也扮演著資源與服務(wù)平臺(tái)的角色，致力于為企業(yè)升級(jí)賦能，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
為此，我們從四方面對(duì)企業(yè)進(jìn)行賦能：一是資源對(duì)接，通過幫助入駐客戶與華潤(rùn)集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接，幫助入駐客戶實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)、資源、服務(wù)等方面的最優(yōu)配置。二是優(yōu)先選入供應(yīng)商庫(kù)及智慧云平臺(tái)中的服務(wù)商庫(kù)，為入駐客戶開通優(yōu)先采購(gòu)機(jī)會(huì)，縮短合作談判路徑。第三，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)扶持服務(wù)，借助華潤(rùn)資本、智慧云平臺(tái)的供需平臺(tái)與企業(yè)服務(wù)平臺(tái)等外部資源，為企業(yè)撮合資本市場(chǎng)等多方面支持。第四，助力產(chǎn)業(yè)聚集，通過華潤(rùn)置地寫字樓定位設(shè)計(jì)、招商落位等規(guī)劃，聚集產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)和產(chǎn)業(yè)橫向合作伙伴，完善企業(yè)所需的配套業(yè)態(tài)，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)效應(yīng)，助力企業(yè)在產(chǎn)業(yè)平臺(tái)中迅速成長(zhǎng)。
鳳凰房產(chǎn)：當(dāng)下共享概念十分火熱，市場(chǎng)也涌現(xiàn)了許多聯(lián)合辦公的全新模式。華潤(rùn)置地北京首個(gè)共享辦公空間，相對(duì)于市面上的聯(lián)合辦公有何顯著特點(diǎn)？
孫曉文：首先，華潤(rùn)置地首個(gè)共享辦公空間--CR Union·西堤紅山不是單一的共享辦公空間，它背靠有著豐富商業(yè)資源的品牌開發(fā)商--華潤(rùn)置地，這些優(yōu)質(zhì)的品牌資源、基金等獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以在我們共享辦公之中實(shí)現(xiàn)資源的共享和連接。
第二，獨(dú)特的 PaaS平臺(tái)。華潤(rùn)置地將結(jié)合自身獨(dú)特的辦公樓產(chǎn)品、未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，為客戶提供更完善的配套設(shè)施，為共享辦公客戶提供可以共享的資源。
第三，社群資源的連接。我們的產(chǎn)品現(xiàn)在是樓樓相連，因?yàn)楝F(xiàn)在物聯(lián)網(wǎng)物物相連、任務(wù)相連。在智慧運(yùn)營(yíng)方面，華潤(rùn)將利用品牌APP及公眾號(hào)，實(shí)現(xiàn)社群資源的共享和連接。
寫字樓發(fā)展至3.0版本 從客戶需求出發(fā)打造引領(lǐng)性產(chǎn)品
鳳凰房產(chǎn)：您如何看待當(dāng)下共享辦公的發(fā)展趨勢(shì)？
孫曉文：未來(lái)，共享辦公將會(huì)成為一種趨勢(shì)。事實(shí)上，寫字樓辦公發(fā)展至今已經(jīng)發(fā)展為3.0時(shí)代。1.0時(shí)代主要提供的是格子間，2.0時(shí)代是聯(lián)合辦公，是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的一個(gè)產(chǎn)品，更多的服務(wù)客群為高科技和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人員，3.0時(shí)代是指共享辦公，真正實(shí)現(xiàn)線上線下資源的互通有無(wú)。
在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大背景之下，辦公樓已經(jīng)不再是一個(gè)簡(jiǎn)單單位的空間，而是聚集相同行業(yè)的人群甚至是關(guān)聯(lián)行業(yè)的人群，大家在空間中互相碰撞，更多的創(chuàng)新理念就在碰撞之中就產(chǎn)生了，共享辦公就是為客群提供這樣的空間。
鳳凰房產(chǎn)：在未來(lái)，您覺得什么樣的寫字樓產(chǎn)品可以贏得客戶青睞？
孫曉文：在未來(lái)，有體驗(yàn)感、有引領(lǐng)性的，不管是硬件上還是服務(wù)上，讓人感覺有驚喜的產(chǎn)品會(huì)十分有市場(chǎng)前景。其實(shí)，辦公是我們生活的一部分，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到了新的階段，大家在物質(zhì)方面已經(jīng)得到滿足的同時(shí)，會(huì)更多地去追求一種體驗(yàn)感好的產(chǎn)品。隨著AI的發(fā)展、技術(shù)不斷地迭代之后，我們的產(chǎn)品會(huì)不斷地去衍生出新的滿足客戶需求的硬件、軟件的服務(wù)。
鳳凰房產(chǎn)：現(xiàn)在樓市進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新已成為時(shí)下非?；馃岬囊粋€(gè)話題。從您的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，您覺得城市更新、寫字樓改造，應(yīng)該注意哪些問題？
孫曉文：第一，從客戶需求出發(fā)，第二，基于客戶需求出發(fā)的前提下，做出具有引領(lǐng)性的產(chǎn)品。在城市更新中，建筑是載體。隨著時(shí)代的發(fā)展，時(shí)代賦予了建筑新的功能定位，建筑內(nèi)的功能通過更新來(lái)適應(yīng)城市的迭代。
事實(shí)上，不存在不好的建筑，只有不適應(yīng)時(shí)代的建筑。我們可以通過讓建筑煥發(fā)新生，來(lái)滿足人們更新的需求。只有把握這一原則，才能讓適應(yīng)過往、不適應(yīng)現(xiàn)在的建筑煥發(fā)青春、成為重新具有生命力的建筑。
其實(shí)，在2018年即將入市的華潤(rùn)·東長(zhǎng)安項(xiàng)目就是華潤(rùn)置地北京公司致力于城市更新的典范項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于CBD商圈核心區(qū)域，緊鄰傳媒產(chǎn)業(yè)帶，項(xiàng)目定位為“智慧產(chǎn)業(yè)雙標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園”。其前身是中國(guó)第一批涉外飯店--華潤(rùn)飯店，曾是接待全國(guó)各省市人大代表的場(chǎng)所，是東長(zhǎng)安街沿線上重要的地標(biāo)建筑，有著輝煌的歷史。如今，緊跟城市更新的步伐， 華潤(rùn)·東長(zhǎng)安智慧產(chǎn)業(yè)園將建設(shè)成為北京CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)機(jī)，它帶著智慧辦公、共享辦公、產(chǎn)業(yè)生態(tài)這三個(gè)新時(shí)代產(chǎn)物，承載企業(yè)全生命周期生態(tài)閉環(huán)，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給予這座曾經(jīng)輝煌的老樓以煥新的生命力，推動(dòng)一座城市的更新。
來(lái)源：鳳凰房產(chǎn)
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