分析人士指出，為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給平衡和價(jià)格平穩(wěn)，在調(diào)控政策抑制需求的同時(shí)，北京2017年以來顯著加快土地供給節(jié)奏，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，在調(diào)控導(dǎo)致的樓市趨冷背景下，或?qū)?duì)北京樓市帶來更加深遠(yuǎn)的影響。
6月27日，北京再次掛出5宗限價(jià)住宅用地，其中一宗位于東城區(qū)南二環(huán)外的地塊，以歷史最高的93521元/平方米最高銷售單價(jià)，為熱鬧的北京土地市場(chǎng)2017年“上半場(chǎng)”畫上句號(hào)。
時(shí)隔五年再次推出東城區(qū)地塊，北京在土地市場(chǎng)的動(dòng)作惹人注目。分析人士指出，為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給平衡和價(jià)格平穩(wěn)，在調(diào)控政策抑制需求的同時(shí)，北京2017年以來顯著加快土地供給節(jié)奏，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，在調(diào)控導(dǎo)致的樓市趨冷背景下，或?qū)?duì)北京樓市帶來更加深遠(yuǎn)的影響。
供地節(jié)奏加快
據(jù)了解，此次掛出的5宗地塊，均屬于限價(jià)自持地塊。
所謂自持限價(jià)，就是指“土地限價(jià)＋商品房入市限價(jià)”的雙重限制。在規(guī)定了地塊商品房銷售價(jià)格上限的同時(shí)，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序，比例高者為競(jìng)得人。
需要指出的是，企業(yè)按此比例持有的商品房，只能用于對(duì)外租賃，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致。
剩余的商品房則可以按照規(guī)定的銷售限價(jià)進(jìn)行銷售。
在規(guī)定了地塊商品房銷售價(jià)格上限的同時(shí)，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序，由比例最高的房企獲得土地。
其中，北京市東城區(qū)永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地格外引人注目。
這是2012年?yáng)|城區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地項(xiàng)目后，時(shí)隔5年，北京再次掛出位于東城區(qū)的居住用地。該地塊的掛牌出讓起始價(jià)為人民幣382000萬(wàn)元，其四至范圍為：東至永定門外大街，南至革新中街，西至規(guī)劃松林東路，北至鐵路線。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，這一位置緊鄰永定門外地鐵站，地理位置優(yōu)越。
這也使得這宗地塊的價(jià)值空前。北京規(guī)土委掛出的文件顯示，這宗地塊的商品住房銷售均價(jià)不超過89068元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過93521元/平方米。
實(shí)際上，地域的破冰僅僅只是北京供地節(jié)奏明顯加快的一方面。
地產(chǎn)研究中心稱，今年上半年一線城市經(jīng)營(yíng)性土地成交面積達(dá)到1214萬(wàn)平方米，較去年下半年下降約30%，降幅有所收窄。造成這一現(xiàn)象的主要原因，是北京增加的多宗自住型商品房用地供給。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，北京年內(nèi)成交建設(shè)用地約335萬(wàn)平方米，合計(jì)土地成交金額達(dá)到了1006.22億。而去年全年，北京土地市場(chǎng)僅成交約468萬(wàn)平方米。
在業(yè)內(nèi)看來，出于平抑房?jī)r(jià)，從源頭上增加供給的目的，北京土地供給，仍將按計(jì)劃地持續(xù)維持高位。
他所指的計(jì)劃，是今年4月印發(fā)的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》。該計(jì)劃提出，今后五年，北京將供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃。
但業(yè)內(nèi)同時(shí)表示，北京中心城區(qū)的建設(shè)用地存量不多，未來更多的土地將供應(yīng)在五環(huán)、六環(huán)以外的區(qū)域。
結(jié)構(gòu)調(diào)整：自住房供應(yīng)加快
在供地節(jié)奏加快的同時(shí)，北京2017年上半年的土地市場(chǎng)，也出現(xiàn)了明顯的供地結(jié)構(gòu)調(diào)整。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至目前，2017年北京市共成交住宅用地24宗，這些地塊的規(guī)劃建筑面積合計(jì)約為296.2萬(wàn)平方米，其中自住型商品房的規(guī)劃建筑面積約為90.57萬(wàn)平方米，占比達(dá)到30.5%，為2015年來的新高。
這被認(rèn)為與北京調(diào)整住房市場(chǎng)供給策略有關(guān)。2017年初，北京市住建委發(fā)文，明確規(guī)定2017年北京將增加1.5萬(wàn)套以上的自住房用地項(xiàng)目。而在隨后發(fā)布的上述《供應(yīng)計(jì)劃》中，則提出今后五年建設(shè)150萬(wàn)套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。
中原地產(chǎn)首席分析師分析認(rèn)為，限價(jià)與自住房是2017年北京土地市場(chǎng)的最主要特征。自住房在內(nèi)的住宅用地供應(yīng)增加，對(duì)未來中小戶型市場(chǎng)將有明顯的平穩(wěn)作用。尤其是二手房，在入市限價(jià)+土地限價(jià)的趨勢(shì)下，價(jià)格很可能繼續(xù)下行拉平與新建住宅的價(jià)格差。
不僅是住宅市場(chǎng)，在調(diào)控嚴(yán)厲、整體市場(chǎng)出現(xiàn)下行跡象的背景下，通過入市限價(jià)、土地限價(jià)和競(jìng)自持比例等手段，北京土地市場(chǎng)有所降溫。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，盡管近期于6月22日成交的順義與房山的兩宗地塊，均達(dá)到了溢價(jià)率上限，最終通過競(jìng)報(bào)自持比例決定土地歸屬，但其自持比例分別僅為36%和12%。
分析師表示，從近期的成交情況看，房企已經(jīng)告別了3月調(diào)控前，不算賬就搶地的瘋狂狀態(tài)，整體自持比例有所降低，土地市場(chǎng)逐漸在回歸理性。
對(duì)于自持房，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉劍平進(jìn)一步指出，自持房的嘗試實(shí)際上是為了建立穩(wěn)定長(zhǎng)期的租賃市場(chǎng)，減輕居民住房負(fù)擔(dān)，未來包括土地供給、市場(chǎng)監(jiān)管在內(nèi)的北京樓市政策，還將進(jìn)一步向租賃市場(chǎng)傾斜。
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