北京學(xué)區(qū)住房一度被認(rèn)為是房價(jià)最為堅(jiān)挺的一方，即便史上最嚴(yán)調(diào)控來了也不怕。
記者近日走訪京城學(xué)區(qū)住房了解到，隨著“3·17新政”、房貸利率上調(diào)、限價(jià)、學(xué)位搖號(hào)等政策頻出，北京的學(xué)區(qū)住房價(jià)格也放緩了進(jìn)度，黃城根小學(xué)、金融街學(xué)區(qū)等多個(gè)學(xué)區(qū)住房發(fā)現(xiàn)，20萬元1平米的學(xué)區(qū)住房基本消失，部分學(xué)區(qū)住房公開報(bào)價(jià)踩線15萬元（北京新政規(guī)定的房價(jià)底線），報(bào)價(jià)14.99萬元，單價(jià)相比“3·17新政”之前的峰值每平米已下降3萬元左右。
“由于房貸利率與首付上浮及限購、限貸、限價(jià)、限簽、限售、限轉(zhuǎn)售等一系列限制政策，學(xué)區(qū)住房已出現(xiàn)成交低迷、價(jià)格下降的趨勢。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓6月15日接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前樓市調(diào)控不斷升級加碼，學(xué)區(qū)住房進(jìn)入調(diào)整期，不排除學(xué)區(qū)住房價(jià)格大跌。
學(xué)區(qū)住房降溫
在走訪中，有房地產(chǎn)中介人員向記者透露，北京市重點(diǎn)小學(xué)史家小學(xué)附近的學(xué)區(qū)住房報(bào)價(jià)有所下調(diào)。
據(jù)悉，現(xiàn)在，史家小學(xué)附近的學(xué)區(qū)住房每平米13萬元到14萬元不等，而“3·17新政”前，史家小學(xué)附近房源價(jià)格每平米15萬元左右。降價(jià)的還有西城德外片區(qū)學(xué)區(qū)住房，目前成交均價(jià)13萬元至14萬元之間，相比此前16萬元至17萬元的成交價(jià)，下降了3萬元至4萬元。
記者在西城區(qū)金融街看到，部分中介店大門緊閉，學(xué)區(qū)住房暫無成交。據(jù)悉，3月23日北京市住建委召集北京市十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，進(jìn)行集體約談，明確提出中介機(jī)構(gòu)和人員不得參與炒房，包括炒作學(xué)區(qū)住房。
而自“3·17新政”之后，北京市住建委明確單價(jià)超過15萬元的房源一律不得掛網(wǎng)。為抑制學(xué)區(qū)住房價(jià)格畸高，北京3月25日深夜又開出“猛藥”：2017年北京幼升小將繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，將通過“隨機(jī)搖號(hào)”的方式確定具體學(xué)校。
學(xué)區(qū)住房調(diào)控的效果終于開始顯現(xiàn)。北京單價(jià)不超過15萬元的紅線出爐后，各大中介房源報(bào)價(jià)旋即回到15萬元之下。“在西城區(qū)一些售價(jià)較高的學(xué)區(qū)二手房房源，基本消失。”據(jù)北京西城區(qū)多位中介人員介紹，如果二手房單價(jià)超過15萬元，將無法成交。在西城區(qū)金融街走訪中介咨詢有關(guān)學(xué)區(qū)住房降價(jià)的詳情時(shí)。
記者從東城、西城、海淀、朝陽等多家中介機(jī)構(gòu)處了解到，這些區(qū)域的學(xué)區(qū)住房成交量非常低。“在學(xué)區(qū)住房政策的變動(dòng)、樓市整體降溫及信貸政策收緊的情況下，學(xué)區(qū)住房將持續(xù)降溫。”中原地產(chǎn)首席分析師說。
據(jù)記者調(diào)查，北京的學(xué)區(qū)住房開始微跌，跌幅在3%-5%。“現(xiàn)在成交量很少。”6月15日，分析師對記者說，短期跌幅并沒有媒體說的那么大，且大部分是報(bào)價(jià)跌得多，實(shí)際成交跌得少。
“北京的學(xué)區(qū)住房下跌最多并不是海淀區(qū)，反而是西城區(qū)，因?yàn)橹拔鞒菂^(qū)的學(xué)區(qū)住房漲得太多。”分析師說。
“我看現(xiàn)在有些個(gè)案的確出現(xiàn)了明顯的報(bào)價(jià)下行，但實(shí)際簽約價(jià)格跌幅基本都在3%-5%這個(gè)范圍。”分析師分析學(xué)區(qū)住房價(jià)格下降時(shí)指出，報(bào)價(jià)不代表最高成交價(jià)格，也不代表現(xiàn)在的成交價(jià)格。“從市場趨勢看，最近市場從量跌到價(jià)跌，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)住房價(jià)格在七八月淡季的下行速度加快。”分析師說，樓市下行的原因是因?yàn)樾刨J收緊和樓市調(diào)控。
房貸擠牙膏
記者采訪獲悉，“3·17新政”之后的銀行房貸利率上調(diào)，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步。
3月17日，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新政策在北京開始執(zhí)行，給學(xué)區(qū)住房購房者一個(gè)措手不及。“銀行批貸的速度變化不大，只是放貸時(shí)要考慮客戶的征信情況及上浮更多的貸款利率了，否則銀行放款就要慢些。”分析師對記者表示。
這與記者走訪平安、中信、民生等銀行多個(gè)分行了解到的情況基本一致，北京多家銀行的房貸放款時(shí)間相比此前有所放緩。
“房子1個(gè)月前就談妥了，現(xiàn)在就等銀行放款，催了無數(shù)次就是不放款。”在北京華騰國際小區(qū)開公司搞光伏發(fā)電科技的購房者賀黎對記者說，為了買一套學(xué)區(qū)住房，最近他頻繁跟中介、銀行打交道。據(jù)賀黎介紹，他4月下旬在西壩河選定了一個(gè)一居室，總價(jià)430萬元。“現(xiàn)在，抵押等所有手續(xù)都相繼辦好，可兩個(gè)月過去了卻沒等到銀行放款。”賀黎說，聯(lián)系銀行客戶經(jīng)理，總是說讓再等等。
記者走訪的多家銀行被告知，今年初，北京銀監(jiān)局約談北上廣深等熱點(diǎn)城市的部分銀行，要求今年房貸要回歸2016年以前的正常水平。“盡管沒有發(fā)文要求具體額度，但現(xiàn)在的銀行還是擠牙膏式批放貸，放款速度放緩了不少。”賀黎坦言，銀行遲遲不放貸，讓很多購房者十分焦慮。
對于本輪房貸利率的不斷上調(diào)，海通證券姜超認(rèn)為，金融去杠桿是主因。姜超稱，過去兩年，國內(nèi)房價(jià)大幅上漲，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)上升，源于金融發(fā)展過度，以銀行為首的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)膨脹過快；所以，央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放。
“短期之內(nèi)，樓市調(diào)控不會(huì)停止，學(xué)區(qū)住房面臨下行局面，而崩盤、房價(jià)暴跌的可能性小；但由于樓市調(diào)控政策短期之內(nèi)無法撫平市場波動(dòng)，沒有辦法在根源上解決學(xué)區(qū)住房供求矛盾、資源錯(cuò)配等問題，未來學(xué)區(qū)住房或仍有表現(xiàn)機(jī)會(huì)。” 謝逸楓判斷稱。
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