天山一地塊樓面價高達(dá)20923元/平方米
6月2日，石家莊正定新區(qū)迎來今年最受關(guān)注的一次土拍。于2016年12月停拍的6宗土地再次上市，碧桂園、保利、萬科等25家房企歷經(jīng)1.5個小時角逐，最終6宗土地被4家房企拍下，成交總價高達(dá)42.33億。值得注意的是，在2016年11月樓面價僅為2549元/平方米的正定，本次土拍天山地產(chǎn)競得的【2016】008號地樓面價已然高達(dá)20923元/平方米，創(chuàng)下正定新區(qū)樓面地價新高。
土拍直接跳至人才安置房競拍
據(jù)悉，該6宗土地占地面積共323068.03平方米（約484.60畝），曾于2016年12月1日掛牌出現(xiàn)過，卻于拍賣前的2天停拍。
6月2號當(dāng)天的土地出讓共吸引來21家競買人、25家房企參與競爭，分別是碧桂園、萬科、金科、華潤、金輝、合景泰富、保利、旭輝與中糧聯(lián)合體、金地、恒大、國瑞、正榮、潤江、北京城建、智高、天山、恒山、鴻坤、秀蘭、中鐵與中鐵建聯(lián)合體和亨倫。
此次土地出讓系石家莊首次采取“競地價，競?cè)瞬虐仓梅俊钡耐僚囊?guī)則，每宗地塊設(shè)置了最高限價，普遍在1000萬元/畝以下；達(dá)到最高限價后將進(jìn)入競?cè)瞬虐仓梅侩A段，并以建筑面積100平方米為單位競爭，以此最終決出競得人。下午14:00，土地出讓開始之前，主持人就宣布6宗地塊最新報價到達(dá)限價，將直接競拍人才安置房。
值得注意的是，人才安置房與同地塊商品住房在產(chǎn)權(quán)和戶型等方面一致，但需要無償移交給政府部門。也就是說，人才安置房的各項成本將直接由剩余商品住房來分?jǐn)偝杀荆m然看似土地出讓價格沒拍出地王，但是如果人才安置房面積較大，必然將增大競得房企的開發(fā)成本，抬高商品房未來銷售價格。
天山獨(dú)攬三宗地 金輝潤江金科各下一城
14:30，土地拍賣正式開始。雖然在競拍開始之前，石家莊國土資源局正定新區(qū)分局的相關(guān)負(fù)責(zé)人重申了此次競拍的規(guī)則，并明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，希望各家競買人理性、冷靜。但是在隨后長達(dá)1.5小時的競拍過程中，本土知名房企與外來大房企依然上演了一場激烈的搶地大戰(zhàn)。
以天山集團(tuán)、潤江集團(tuán)、智高地產(chǎn)等為主的“本地房企”與以金輝集團(tuán)、金科集團(tuán)、旭輝集團(tuán)為代表的“外來房企”展開激烈的拉鋸戰(zhàn)，舉牌不甘示弱。經(jīng)過一次又一次角逐，本土房企拔得頭籌。其中，天山集團(tuán)斬獲【2016】008、010、011等三宗地，潤江集團(tuán)斬獲【2016】012一宗地。
外來房企方面，首次出現(xiàn)在石家莊土地拍賣市場的金輝集團(tuán)及金科集團(tuán)表現(xiàn)搶眼，分別斬獲【2016】007號地，以及【2016】013號地。金科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場接受媒體采訪時表示，此次金科在石家莊拿地，完成了集團(tuán)“三圈一帶”的區(qū)域布局戰(zhàn)略，為未來深耕京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、長江經(jīng)濟(jì)帶打下了夯實(shí)的基礎(chǔ)，“京津冀整體布局完成，戰(zhàn)果將持續(xù)擴(kuò)大”。
潤江集團(tuán)旗下河北潤洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為當(dāng)天的黑馬，以71500萬元競得【2016】012號地，折合每畝單價約1003.65萬元/畝，人才安置房面積45000平方米；該地塊位于西至奧體街，北至華陽路，南至迎旭路；土地用途為城鎮(zhèn)住宅；土地面積47493.35平方米(約71.24畝）；容積率≤2.0。
潤江集團(tuán)營銷副總經(jīng)理黃新顏表示，在這次土拍之前，其實(shí)公司是做過測算的，想到價格會高，但是土拍現(xiàn)場的激烈程度確實(shí)很意外。參與本次正定新區(qū)拍地，是潤江企業(yè)五年發(fā)展計劃的一部分，所以決心還是比較大的，各種方案和預(yù)期都做過，作為公司戰(zhàn)略發(fā)展的一部分，所以這次拿地沒有猶豫。她透露，【2016】012號地潤江規(guī)劃要建高端住宅，各項指標(biāo)顯示有高層產(chǎn)品。至于高價地會否推高石家莊的房價？黃新顏認(rèn)為，房價在每個階段都會有起有落，但是整體來看，當(dāng)前石家莊的房價還是呈一路上漲的趨勢。
6月還將有34宗土地出讓
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年1-5月份石家莊各區(qū)共計66宗土地成功出讓。前五個月，鹿泉區(qū)賣地最多，高新區(qū)土地最值錢。
2017年1-5月份石家莊成功出讓的土地中，鹿泉區(qū)共28宗，總面積1219.47畝，成交總金額134976.4505萬元，畝價約110.68萬元/畝，為各區(qū)之首；其次為欒城區(qū)，共12宗，總面積415.92畝，成交總金額45076萬元，畝價約108.38萬元/畝；高新區(qū)10宗，總面積406.38畝，成交總金額144010萬元，畝價約354.37萬元/畝；藁城區(qū)4宗，總面積158.07畝，成交總金額29496萬元，畝價約186.6萬元/畝；橋西區(qū)3宗，總面積143.32畝，成交總金額76560萬元，畝價約534.19萬元/畝；正定新區(qū)3宗，總面積70.78畝，成交金額45000萬元，畝價約635.77萬元/畝；新華區(qū)2宗，總面積86.61畝，成交金額61000萬元，畝價約704.31萬元/畝；長安區(qū)僅有1宗，總面積72.1畝，成交金額25500萬元，畝價約353.68萬元/畝。
雖然前五個月的土地市場，鹿泉區(qū)、欒城區(qū)、藁城區(qū)表現(xiàn)強(qiáng)勁，但接下來的6月份正定土地市場也將快速崛起。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，6月份不含2日已出讓的6宗土地，本月還將有34宗土地將出讓。其中石家莊主城區(qū)共有5宗地塊將出讓，正定縣7宗，鹿泉區(qū)11宗，正定新區(qū)6宗，藁城區(qū)5宗。
開發(fā)商也有補(bǔ)倉心態(tài) 后續(xù)盈利壓力大
在土拍現(xiàn)場，一位參與現(xiàn)場競拍的房企代表表示，不會因為土拍新規(guī)定降低對土地預(yù)期和計劃，公司未來繼續(xù)參與拍地的計劃不會變。
雖然“限地價，競?cè)瞬虐仓梅俊迸牡氐恼咴谑仪f尚屬首例，但是在廣州、南京、佛山等地都已經(jīng)在實(shí)行。據(jù)記者了解，這類“限地價，競配建”首宗案例早在2011年4月就正式在廣州出現(xiàn)了。以廣州模式為例，這類土地出讓方式基本是規(guī)定和控制了地價高只能溢價到145%，溢出部分開始競配建了，比如配建安置房面積。
其實(shí)，除了“限地價，競配建”土拍新規(guī)則，近期在北京土拍市場中還曾出現(xiàn)“限地價，限房價”、“限地價，競自持”等各類土地出讓新模式。無論是附加何等條件的地塊，只要是凈地，幾乎都會吸引一大票房企現(xiàn)場逐鹿。
有一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際上當(dāng)下政策調(diào)控漸入深水期，當(dāng)前土地市場上的出讓條件可以稱得上史上最嚴(yán)。在今年的政府工作報告提出加大土地供應(yīng)尤其是自住房用地后，石家莊的土地市場將逐漸進(jìn)入供地高峰期，但是必然將改變以往單純競地價的單一規(guī)則局面。
而眼下房地產(chǎn)市場正處于回調(diào)期，新房和二手房成交量近期雙雙大降，市場一片觀望氛圍下，房企拍地其實(shí)也是比
較焦灼的心境。要么接受新的游戲規(guī)則，接受溢價空間受限的現(xiàn)實(shí)，要么成為土地市場上的看客。“限售價”、“限戶型比例”、“競自住房面積”、“競自持面積”等已經(jīng)現(xiàn)身外地土地市場的措施，不排除未來也將出現(xiàn)在石家莊的土地出讓市場。而這些措施的主要目的無外乎通過各種設(shè)限條件來給土地市場降溫。
在該資深人士看來，“限地價，競配建”的土地出讓方式下，房企對地塊關(guān)注度的影響并不會降低，尤其是核心區(qū)域位置比較優(yōu)越的地塊。但是，對于未來售價預(yù)期方面，仍舊要看開發(fā)商最終獲取土地的總成本。嚴(yán)格的土地出讓條件下，其實(shí)房企拿地后續(xù)盈利壓力極大，但企業(yè)拿地依然趨之若鶩的原因主要由于日益短缺的土地儲備，聊勝于無的無奈心態(tài)。
“面粉”貴過“面包”
一場停不下來的游戲
除了補(bǔ)充土地庫存之外，規(guī)模化戰(zhàn)略發(fā)展的需求也是企業(yè)不惜成本，拿地擴(kuò)張的重要動力。
統(tǒng)計顯示，今年前4個月，全國拿地最多的25大房企拿地總金額超過5199.26億元，與去年同期拿地金額2549億元相比上漲了104%，同時，全國房企拿地排名超過百億企業(yè)達(dá)到18家之多。
拿地不賺錢至少好過無事可做。房企不計成本大手筆拿地，其實(shí)也是謀求市場占有率所必須付出的代價。一位樓市觀察人士指出，企業(yè)追求規(guī)模發(fā)展的需求依舊強(qiáng)烈，對于企業(yè)而言，利潤固然重要，但沒有規(guī)模就沒有未來，企業(yè)若想在未來擁有一席之地，就不可能停止拿地，畢竟樓市大環(huán)境是在動態(tài)中演進(jìn)的。現(xiàn)在的拿地規(guī)模從某種意義上就決定了未來房企的銷售面積排座次。而且，在房企全國化戰(zhàn)略的當(dāng)下，一個沒有土地儲備的城市公司，將面臨裁撤的風(fēng)險。與其退出市場，不如全力一搏，對賭政策周期。同時，從房地產(chǎn)的發(fā)展角度看，中國城鎮(zhèn)化的確沒有結(jié)束，所以市場的波動不太可能進(jìn)入大周期蕭條。這種情況下，房地產(chǎn)市場長期向上的大趨勢不變，局部短期回調(diào)不會影響房企對未來樓市預(yù)期。
此外，從當(dāng)前搶地企業(yè)情況來看，上市公司和國企是主流。上市公司和國企的資金成本較低，同時聯(lián)合拿地也可以分?jǐn)傎Y金和管理成本，企業(yè)風(fēng)險也能實(shí)現(xiàn)部分可控。預(yù)計年內(nèi)，房企對住宅用地仍會保持較高熱情。
圍觀了這場土豪的拍地盛宴后，還需回歸到土地“面粉”對房價“面包”的影響。面對天山拍到的008號地塊目前已經(jīng)高達(dá)20923元/平方米的樓面價，有業(yè)界預(yù)計加上建安成本和財務(wù)成本等，未來上市房價將再現(xiàn)新高。由此也引發(fā)不少百姓擔(dān)憂，房企高價搶地會不會傳導(dǎo)到房價上，繼續(xù)推高市區(qū)的房價？
記者認(rèn)為，土地狂歡的盛宴下，其實(shí)更多的是危機(jī)四伏。在樓市升級版調(diào)控政策已經(jīng)在路上的當(dāng)下，在本輪調(diào)控“因城施策，冒頭就打”的大思路下，在銀行信貸收緊未來加息預(yù)期強(qiáng)烈，限價限貸限購甚至將限售的政策升級下，在二手房和新房市場觀望氛圍濃郁的當(dāng)下，因土拍狂歡而非理性跟風(fēng)漲價將讓樓市潛在危機(jī)加劇。預(yù)計近期房價橫盤甚至微跌將是大概率的事件，百姓買房置業(yè)仍需理性選購適合的項目，切勿盲目樂觀成為“接盤俠”。
京公網(wǎng)安備 11010502040384號